Investavimas į butus/loftus
Į ką reikėtų atkreipti dėmesį skaičiuojant investicijas į butą? Kaip apskaičiuoti galimas grąžas ir išlaidas?
Didžioji dauguma žmonių investuoja pinigus: perka vieną arba kelis butus nuomai, todėl jie dažniausiai butus nuomoja ilgalaikei nuomai, todėl šį variantą ir panagrinėsiu.
Dauguma perkančiųjų butus investicijai skaičiuoja viską labai paprastai:
Pirkau už butą 50‘000 E
Remontas 15‘000 E ( remontas + baldai + technika)
Nuoma 350 E/mėn.
Iš viso per metus: 4200 E ( skaičiuosime kaip stabilias pajamas kasmet) ;
Butas atsipirks už 15,5 metų.
Metinė grąža – 6,45%
Kadangi tokia investicija atsiperka maždaug po 15 metų, žemiau yra aprašyta, kokias išlaidas teks patirti ir į ką dar Jums vertėtų atkreipti dėmesį ir žinoti investuojant į butus/loftus ir kitas asmenų ilgalaikiam apgyvendinimui skirtas patalpas.
Ką reikia įsivertinti?
Visuomet reikia įsivertinti einamuosius darbus, savo laiką, buto priežiūrą, remontą ir investicijas.
Buto optimalios būklės „palaikymas“.
Norint visuomet gauti maksimalią nuomą , norint „uždaryti“ investiciją- parduoti butą už maksimalią vertę,reikės visuomet palaikyti idealią/puikią jo būklę.
Tarpiniai patvarkymai ( nedideli remontai).
Per visą 15 metų laikotarpį Jums tikrai teks kažką minimaliai patvarkyti, paremontuoti, pakeisti, nupirkti, perdažyti sienas, vieno kosmetinio mažo remonto – visa tai galėtų ( turėtų ) neviršyti 2000 E.
Už 1000 E sumą „išeina“ nedidelis kosmetinis remontas: perdažymas sienų ir lubų ( du kartus- 2 kambarių bute). Taip pat reikėtų pasilikti apie 1000 E kitiems remonto darbams ir medžiagoms. Likusias atsiradusias išlaidas gali kompensuoti draudimas.
II -asis didysis remontas.
Kai butą norėsite parduoti , reikia turėti omenyje, kad maždaug ties 12-15 metais vėl reikės atlikti II mažąjį kapitalinį remontą, kuris jums kainuos apie 50% ( apie 8000 Eur.) pirkinio kapitalinio remonto kaštų- o jeigu buto stovį pavyks išlaikyti puikų, tai galite išsisukti su daug mažesne investicija.
II-asis kapitalinis remontas ( kurį paprastai daro prieš pardavimą) yra daug pigesnis, nes jo metu jums nereikės:
Keisti durų, langų, kanalizacijos, elektros instaliacijos, glaistyti ir lyginti sienų, lubų, vidaus, durų, šviestuvų;
Bet reikės pakeisti daugumą arba visus baldus, perdažyti sienas, pakeisti buitinę ir audio techniką, pasikeisti langų tarpines, grindų dangą;
Samdomi specialistai-meistrai.
NT Brokeriai
Reikėtų įsivertinti, kad ilguoju laikotarpiu gali būti ekonominių ciklų svyravimų ir todėl gali prireikti vienų ar kitų specialistų pagalbos, todėl reikia įvertinti samdomų specialistų kainas ir paslaugas , kurių per ilgąjį laikotarpį gali prireikti norint išnuomoti įsigytą butą ir galiausiai sėkmingai parduoti.
Jeigu samdysitės NT brokerį kaskart kai tik norėsite susirasti naujus nuomininkus, tai jums gali kainuoti 0,5 iki 1 mėn.
Taip pat jeigu per tą laikotarpį nuspręsite emigruoti ar Jūsų perkamas turtas yra užsienyje – turto administravimui reikės samdyti įmonę arba NT agentą – kas mėnesį kainuos papildomai tarp 10 – 20% gaunamų nuomos pajamų;
Taip pat Jeigu norėsite parduoti turtą, jums gali tekti samdytis NT brokerį, kurio paslauga kainuoja apie 3% pardavimo kainos ir tai Jums gali kainuoti iki 3’000 E.
Buto apdailos ir kiti meistrai.
Per visą laikotarpį reikės ne kartą kviestis vieną ar kitą specialistą ir patvarkyti butą.
Visiems šiems darbams ( jeigu nenutinka nieko EXTRA, o tai turėtų padengti buto draudimo išmokos) reikėtų planuoti iki 1000 E
Taip pat beveik visuomet siūlyčiau skaičiuoti buto valymo paslaugų užsakymą po kiekvienų nuomininkų išsikraustymo – maždaug 50 E – 1 valymas;
Pastaba: visos kainos yra surašytos realios ( nepamažintos, kad gražiau skambėtų) ir jas tikrai dar galima bandyti ir susimažinti, o pajamas iš nuomos PASIDIDINTI, taip finalinius skaičius , kurie pateikti čia PAGRAŽINANT, finansinius rodiklius.
Norint visuomet gauti DIDŽIAUSIAS pajamas iš ILGALAIKĖS nuomos Jums reikėtų:
- Butą nuomoti ne mažesniam kaip 1 metų laikotarpiui;
- Stengtis butą nuomoti ir nuomininkus keisti tik nuomos sezono metu. Lietuvoje tai yra vasaros laikotarpis nuo liepos iki rugpjūčio pabaigos dienos.
- Daryti remontą ( kosmetinį ) ir „patvarkymus“ kas 5-7,5 metus ir didžiuosius remontus maždaug kas 12-15 metų;
- Nenuomoti buto „įtartiniems“ asmenims;
- Nedelsiant nutraukti nuomos sutartį su nuomininkais, jeigu matote, kad jie netausoja Jūsų turto;
- „nelaikyti“ didelės nuomos kainos tikintis, kad butą kitą mėnesį pavyks išnuomoti brangiau;
- Ieškoti nuomininkų, kuriems Jūsų butas tinkamas ir jie nereikalauja papildomų investicijų- baldų ar remonto darbų;
- Pagal galimybės nenuomoti butų šeimoms su mažamečiais vaikais ir augintiniais;
- Apdrausti butą nuo visų galimų nelaimingų nutikimų ir vagysčių;
Kaip tiksliai apskaičiuojamos investicinės pajamos ir išlaidos?
Kitos išlaidos kurias tektų patirti per 15 metų laikotarpį:
- Buto išvalymas po nuomininkų – 1 kartą metuose apie 50 E ( vidutinio 2k buto)
- Buto draudimas nuo vagysčių ir kitų nelaimingų nutikimų- gaisro ir ne tik: 50 E/ metams.
- “prastovos” laikotarpis, per kurį butas bus neišnuomotas – per 15 metų ( 5 mėn.)
- 0,5% skaičiuotinas NT mokestis ( kurį per tą laikotarpį, deja , bet tikėtina, kad pagaliau įves);
- 15% nuomos mokesčio pajamų dydžio yra GPM už gautas nuomos pajamas;
- NT brokerio ir kitų specialistų paslaugos buvo įvardintos aukščiau;
PASTABA:
Pagal galiojančius LR įstatymus išlaikius turtą 10 ir ilgiau metų, turto mokesčių mokėti nereikia.
Todėl visos gautos pajamos pardavus jį vėliau nei po 10 metų laikotarpio būtų neapmokestinamos.
Jeigu įsigytame bute deklaruojate savo gyvenamąją vietą- tai jau po 2 metų nuo įsigijimo dienos jį pardavus, už jo pardavimą Jūs nebūsite apmokestinti pajamų mokesčiu.
Paprastai visi NT specialistai skaičiuoja, kad metinis vidutinis gyvenamojo būsto kainos prieaugis yra apie 5%.
Vidutinė ilgalaikė metinė infliacija – 2% ( pinigų perkamosios galios mažėjimas- nuvertėjimas);
Įvertinant visa tai, vadinasi, kad jeigu Jūs butą įsigijote už nuosavas lėšas ir jį išlaikėte 15 metų, jūs galite uždirbti:
Įvertinam VISAS IŠLAIDAS:
65‘000 E =50’000+15’000 ( buto savikaina: butas+ pirmas DIDYSIS kapitalinis remontas);
10‘000 E = 8‘000+2‘000 (II dydysis remontas + einamioji buto priežiūra );
3‘000 E – NT brokerio paslaugos už turto pardavimą ( galima ir pigiau, galima ir pačiam);
750 E– valytoja ( už 15 metų);
750 E– turto draudimas ( už 15 metų);
1‘750 E – NEGAUTOS PAJAMOS – tušti mėnesiai ( prastovos- kuomet nebuvo išnuomota – remontas ir kita 5 mėn.);
2‘450 E – NT brokerio paslaugos išnuomojant butą ( skaičiuota 14 kartų po 0,5 mėn. Dydžio nuomos mokesčio brokerio komisiniai);
19‘500 E – ( infliacija per 15 metų laikotarpį); O atmetus infliaciją ( kuri sudaro 2% metinė – per 15 metų bus net 30% );
Planuojamas NT mokestis ( už 2 turtą) reikia būtinai paskaičiuoti, o kas jeigu įves – juk gali.
4‘725 E ( darant prielaidą, kad bus įvestas „atbuline tvarka NT mokestis – 0,5% nuo turto vertės – 65*0,005 ( 0,5%)= 315 metams
6’765 E– ( 15% mokesčiai valstybei už verslo liudijimą ir gautas nuomos pajamas- 451 Eur/metams)
114‘690 E– Visos išlaidos įsigijant turtą, jį išnuomojant, remontuojant ir mokant mokesčius .
Pastaba:
Tikrai galima sutaupyti:
- Infliacija ( gali būti mažesnė) ir paprastai jos niekas neskaičiuoja;
- Pelno mokesti gali būti mažesnis;
- Gali pigiau kainuoti specialistų paslaugos – nes tiek daug jų paslaugų gali nereikėti;
- Jeigu pasiseks ir jūs būsite geras prižiūrėtojas- remontai ir II-asis kapitalinis remontas jums kainuos taip pat daug pigiau arba jo neprireiks išvis;
- Galima butą visuomet nuomoti ne už maksimalią, o už optimalią kainą, tuomet nebus prastovų ir bus bendros didesnės nuomos pajamos;
- Dauguma asmenų eilę darbų pasidaro patys- taip dar sumažinamos išlaidos;
VISOS GALIMOS PAJAMOS
63‘000 E ( visos nuomos pajamos už visą 15 metų laikotarpį);
96,690 E – BUTO pardavimo kaina po 15 metų ( ši suma gaunama, nes ( 31‘687 E ( reikėtų skaičiuoti, kad turtas per tą 15 metų laikotarpį pabrangs 48,75% – kas sudaro 31’687 E);
Finaliniai paskaičiavimai:
159’690 E ( Visos pajamos) = Nuoma + Pardavimas
114‘690 E ( Visos išlaidos )
45‘000 E – GRYNAS PELNAS PO MOKESČIŲ) KOKS LIEKA PELNAS PO VISŲ, VISŲ MOKESČIŲ:
69,23% nuo pradinės Jūsų investicijos
Kelios pastabos:
- Skaičiuotos minimalios ( pagal šios dienos rinkos kainas) nuomos pajamos;
- Išlaidos skaičiuotos maksimaliai
- Nuomodami butą aukščiau išvardintu būdu su minimalia priežiūra Jūs jį visuomet greičiau ir pelningiau išnuomosite ir lengviau parduosite už didesnę sumą;
O kas būtų jeigu šitą patį butą įsigytumėte kreditu?:
9‘750 E – Pradinis įnašas ( bankui 15%)
32‘175 E Metinės palūkanos ( vidutinės) 3,3% skaičiuojant 15 metų palūkanų vidurkį, kas sudaro 49,5% nuo visos turto pardavimo kainos ( skaičiuojant su MILŽINIŠKA paklaida, t.y. neminusuojant įmokėtų įmokų ir paliekant tą pačią įmoką per visą kredito laikotarpį;
O toliau visi skaičiai lieka tie patys, taigi
REZIUME:
12‘825 E – yra Jūsų pelnas po visų mokesčių ( atmetus net ir planuojamą NT mokestį, kurį netgi skaičiavau didesnį 0,5%)
131,54% tai yra PELNAS po visų mokesčių perkant BUTĄ KREDITU.
Skaitinė suma yra daug mažesnė- bet finansinė grąža daugiau nei 2 kartus didesnė nei perkant nuosavomis lėšomis.
Atkreipkite dėmesį, kad į pelno ir gautinų pajamų skaičiavimą neįskaičiuota taip pat tas faktas, kad per 15 metų bus išmokėta bankui ( linijiniu būdu) apie 45% buto vertės ( imant kreditą 30 metų laikotarpiui) ir tokiu būdu pajamos yra skaičiuotinos dar dukart tiek didesnės- bet dėl bankų taikomų modelių, kintamų palūkanų ir įvairių kreditų grąžinimo sąlygų, šio faktoriaus neskaičiavau , nes tai nebūtų tikslūs skaičiavimai.
SVARBŪS PASTABĖJIMAI – Pastabos:
- Jeigu butą visuomet nuomosite per PIKĄ ( Liepos-rugpjūčio mėn.), brokerio paslaugų Jums gali nereikėti, taip pavyktų sutaupyti nemenką dalį;
- Yra brokerių , kurie uždirbinėja savo komisą “imdami” juos iš nuomininkų- tokiu atveju tokių brokerių paslaugomis patarčiau naudotis, nes toks brokeris “atneš” Jums kelis papildomus potencialius kandidatus nuomai, parengs sutartis ir visuomet nuomininkams išėjus ieškos ir kitų nemokamai;
- Jeigu turtą pardavinėsite per ekonominio pakilimo laikotarpį- tikėtina, kad NT brokerio paslaugų taip pat gali neprireikti. Bet jeigu sugebėsite:
- Tinkamai pasidaryti buto nuotraukas ir aprašą, nepagalėsite pinigų reklamai ( skelbimų portalams);
- Žinosite , kaip ir kada ir kiek butą reikia reklamuoti ir kuriose vietose;
MINUSAS: parduodant turtą pačiam suveikia kiti psichologiniai- emociniai momentai, todėl dažniausiai savininkai dėl šios priežasties negali turto parduoti ar išnuomoti taip sėkmingai.
- Būna “prastovos” – t.y. laikotarpiai, kuomet butas yra neišnuomotas;
- Jeigu atidžiai paskaičiuoti, tai geriau po truputį kelti nuomos mokestį esamiems nuomininkams ir bandyti butą išnuomoti šiek tiek pigiau rinkos maksimumo, negu laikyti jį tuščią dar ir dar vieną mėn.
- Buto nuomą ir pardavimo kainą nustatykite pasitarę su NT Brokeriai arba nemokamuose turto vertinimo portaluose, kurių šiuo metu netrūksta, kaip pavyzdžiui www.butukainos.lt
- Yra žmonių, kurie norėdami gauti maksimalią įmanomą mėnesinę nuomą, nuomininko ieško ir pusmetį. Bet kadangi dažniausiai visi nuomojasi ne ilgesniam kaip 2 metų laikotarpiui, tai yra ekonomiškai neprotingas sprendimas;
PVZ; jeigu nuoma Jūsų buto yra ( gali būti) 350 E/mėn. ir pagal Jūsų skelbimą Jums niekas neskambina 2 dienas –tai ir nepaskambins. Trinkite “seną” skelbimą , dėkite naują ir sumažinkite kainą 20 E tuomet 20 E nuleidus mėn. nuomos mokesčio dydį, ir perdėjus reklamą galima pritraukti tuos žmones , kurie prieš tai jums nepaskambino;
- Buto nuomos skelbimai dedami visiškai kitaip negu pardavimo – jau 3 dieną jis laikomas “senu” ir dažniausiai niekas į tokį skelbimą nekreipia dėmesio. Tai tas pats kaip būti google 4 ar 5 burbuliuke – info yra, bet jos beveik niekas nežiūri;
- Net ir paprastas mėnesis turi savo nuomos pikus, t.y. išnuomoti butą antrojoje mėnesio pusėje ( nuo 16 iki 30d.) yra daug lengviau ir realiau negu 1 jo pusėje ( 1-15 dienomis), nes gyventojai dažniausiai keičią būstą antroje mėn. pusėje;
- Pati geriausiai nuomai yra eimanojo mėn paskutinė savaitė ( pirma jos pusė);
- Pati prasčiausia nuomai yra einamojo mėnesio 1 savaitės ( o ypač pirma jos pusė);
- Būkite griežtas sau ir viską vertinkite griežtai ir atsakingai;
- Buto nuoma yra darbas reikalaujantis kantrybės ir pasišventimo- jeigu nesigauna- verčiau samdykite specialistą;
- Niekuomet buto žmonės nekeičia per didžiąsias šventes ir šventinius laikotarpius, todėl gruodis ir sausio pradžia nuomai yra labai prastas- ne sezonas;
- Stenkitės vengti nuomininkų praradimo šiais “nesezoniniais laikotarpiais”, geriau padarykite jiems nuolaidą ar kitaip išlaikykite- nes kitų gali tekti ieškoti ilgiau;
- Piko metu ( liepa-rugpjūtis) butą vidutiniškai galima išnuomoti apie 5-10% brangiau nei likusiais metų mėnesiais, o gruodžio ir sausio mėnesiais maždaug 5-10 % pigiau nei visais kitais metų mėnesiais, neskaitant vasaros nuomos piko;
- Labai svarbus nuomos versle yra laiko planavimas, kada išsikelia vieni nuomininkai, kada butas „paduodamas“ į reklamą ir kada planuotinas kitų nuomininkų atsikraustymas;
- Visuomet susitarkite su nuomininkais, kad likus savaitei iki išsikraustymo ( idealiausiu atveju dviem), kad jūs pradėtumėte vesti potencialius nuomininkus, kurie kurie juos pakeis;
- Niekuomet buto nepardavinėkite, kai jame dar gyvena nuomininkai arba rodykite butą kuomet jų ten nebus;
- Remontą planuokitės prieš 2 savaites:
- Išsirinkite meistrus ir sutarkite terminus;
- Idealu, jeigu kosmetinis remontas padaromas ne ilgiau kaip per 7 dienas. Bet jis niekuomet neturi viršyti ilgesnio kaip 2 savaičių laikotarpio;
- Jeigu laiką susiplanuosite gerai, tuomet remontą meistrai turi pradėti kitą dieną po nuomininkų išsikraustymo;
- Pastabos dėl nuomininkų: butą tuščią ( be baldų) išnuomoti yra „sunkiau“, t.y. sunkiau surasti jam nuomininkus už tą pačią kainą kaip apstatytą butą su baldais, bet žmonės, kurie ieško tokio buto:
- Jie nuomojame bute gyvena dažniausiai ILGIAU;
- Yra tvarkingesni- sėslesni, brandesni, turi geresnius atsiliepimus;
- Dažniausiai už tuščią butą moka tiek pat , kiek ir už butą su baldais;
- Tuščių butų rinkoje yra mažuma;
- Nuomojant butą trumpalaikei nuomai galima pajamas iš nuomos pasididinti iki 2 kartų- priklausomai nuo jūsų buto būklės ir investuojamo laiko;
Turite klausimų NT tematika, reikalinga konsultacija ar kvalifikuota pagalba, lauksime Jūsų klausimų:
PARENGĖ:
NT Ekspertas
Antanas Kudarauskas
Tel. +37068584631
El. paštas: antanas@vilniaus-turtas.lt