Nekilnojamojo turto tarpininkavimo paslaugos privatiems asmenims, vidutinėms ir stambioms įmonėms.

Kaip teisingai investuoti į butus ir loftus- ką reikia žinoti?

Investavimas į butus/loftus

Į ką reikėtų atkreipti dėmesį skaičiuojant investicijas į butą? Kaip apskaičiuoti galimas grąžas ir išlaidas?
Didžioji dauguma žmonių investuoja pinigus: perka  vieną arba kelis butus  nuomai, todėl jie dažniausiai butus nuomoja ilgalaikei nuomai, todėl šį variantą ir panagrinėsiu.
Dauguma perkančiųjų butus investicijai skaičiuoja viską labai  paprastai:
Pirkau už butą 50‘000 E
Remontas 15‘000 E ( remontas + baldai + technika)
Nuoma 350 E/mėn.
Iš viso per metus: 4200 E ( skaičiuosime kaip stabilias pajamas kasmet) ;
Butas atsipirks už 15,5 metų.
Metinė  grąža – 6,45%

Kadangi  tokia investicija  atsiperka   maždaug po 15 metų, žemiau yra aprašyta, kokias  išlaidas  teks patirti ir į ką dar Jums vertėtų atkreipti dėmesį ir žinoti investuojant į butus/loftus ir kitas  asmenų  ilgalaikiam apgyvendinimui  skirtas  patalpas.

 Ką reikia įsivertinti?

Visuomet reikia  įsivertinti einamuosius  darbus,  savo laiką, buto priežiūrą, remontą ir investicijas. 

Buto optimalios būklės „palaikymas“.
Norint visuomet  gauti maksimalią  nuomą , norint „uždaryti“ investiciją- parduoti  butą už maksimalią vertę,reikės visuomet palaikyti  idealią/puikią  jo būklę.

Tarpiniai patvarkymai ( nedideli remontai).
Per visą  15 metų laikotarpį  Jums  tikrai  teks  kažką minimaliai  patvarkyti,  paremontuoti,  pakeisti,  nupirkti,  perdažyti sienas,  vieno  kosmetinio  mažo remonto – visa tai galėtų ( turėtų ) neviršyti 2000 E.
Už 1000 E sumą „išeina“ nedidelis  kosmetinis  remontas: perdažymas  sienų ir lubų ( du kartus- 2 kambarių bute). Taip  pat  reikėtų  pasilikti  apie  1000 E kitiems remonto darbams ir medžiagoms.  Likusias  atsiradusias  išlaidas  gali  kompensuoti  draudimas.

II -asis didysis remontas.
Kai butą norėsite parduoti , reikia  turėti omenyje, kad  maždaug  ties 12-15 metais  vėl reikės atlikti  II mažąjį kapitalinį remontą, kuris  jums  kainuos  apie  50% ( apie 8000 Eur.)  pirkinio  kapitalinio  remonto kaštų- o jeigu buto stovį pavyks išlaikyti  puikų, tai galite išsisukti  su  daug  mažesne  investicija.

II-asis kapitalinis  remontas ( kurį paprastai daro prieš pardavimą) yra daug pigesnis, nes jo metu  jums  nereikės:
Keisti durų, langų, kanalizacijos,  elektros instaliacijos, glaistyti ir lyginti sienų, lubų, vidaus,  durų, šviestuvų;
Bet reikės  pakeisti  daugumą  arba  visus  baldus,  perdažyti sienas,  pakeisti buitinę ir audio techniką, pasikeisti  langų  tarpines,  grindų dangą;

Samdomi specialistai-meistrai.
NT Brokeriai
Reikėtų  įsivertinti,  kad ilguoju  laikotarpiu  gali  būti ekonominių  ciklų  svyravimų ir todėl  gali  prireikti vienų  ar  kitų specialistų  pagalbos,  todėl  reikia įvertinti  samdomų  specialistų  kainas  ir paslaugas , kurių per ilgąjį laikotarpį  gali prireikti  norint išnuomoti  įsigytą butą ir galiausiai  sėkmingai  parduoti.
Jeigu samdysitės  NT brokerį kaskart  kai tik norėsite  susirasti  naujus  nuomininkus, tai jums gali  kainuoti 0,5 iki 1 mėn.
Taip pat  jeigu per  tą laikotarpį  nuspręsite  emigruoti ar Jūsų perkamas  turtas yra užsienyje – turto administravimui  reikės  samdyti įmonę arba NT agentą – kas mėnesį kainuos papildomai tarp 10 – 20% gaunamų nuomos  pajamų;
Taip pat  Jeigu norėsite parduoti  turtą, jums gali  tekti samdytis  NT brokerį, kurio  paslauga  kainuoja  apie 3% pardavimo kainos  ir tai  Jums gali  kainuoti  iki  3’000 E.

Buto apdailos ir kiti meistrai.
Per visą laikotarpį reikės ne kartą kviestis vieną ar kitą specialistą ir patvarkyti butą.
Visiems  šiems  darbams ( jeigu  nenutinka  nieko  EXTRA, o tai turėtų padengti buto draudimo  išmokos) reikėtų planuoti  iki 1000 E
Taip pat  beveik  visuomet  siūlyčiau  skaičiuoti buto valymo paslaugų užsakymą po kiekvienų nuomininkų išsikraustymo – maždaug 50 E – 1 valymas;
Pastaba: visos kainos  yra surašytos realios  ( nepamažintos, kad  gražiau skambėtų) ir jas  tikrai  dar  galima bandyti ir  susimažinti,  o pajamas  iš  nuomos  PASIDIDINTI,  taip  finalinius  skaičius , kurie  pateikti  čia PAGRAŽINANT,  finansinius  rodiklius.

Norint visuomet gauti DIDŽIAUSIAS pajamas iš ILGALAIKĖS nuomos Jums reikėtų:

  • Butą nuomoti ne mažesniam  kaip  1 metų laikotarpiui;
  • Stengtis  butą nuomoti ir nuomininkus  keisti  tik nuomos sezono  metu. Lietuvoje tai yra vasaros laikotarpis  nuo liepos iki rugpjūčio pabaigos dienos.
  • Daryti remontą ( kosmetinį ) ir „patvarkymus“ kas  5-7,5 metus ir didžiuosius  remontus  maždaug kas 12-15 metų;
  • Nenuomoti buto „įtartiniems“ asmenims;
  • Nedelsiant  nutraukti nuomos  sutartį su nuomininkais,  jeigu matote,  kad jie  netausoja  Jūsų turto;
  • „nelaikyti“ didelės  nuomos kainos  tikintis, kad  butą kitą mėnesį  pavyks išnuomoti  brangiau;
  • Ieškoti nuomininkų, kuriems  Jūsų butas  tinkamas  ir  jie nereikalauja  papildomų investicijų- baldų ar remonto darbų;
  • Pagal  galimybės  nenuomoti  butų šeimoms  su  mažamečiais  vaikais  ir augintiniais;
  • Apdrausti  butą nuo visų  galimų  nelaimingų  nutikimų  ir  vagysčių;

Kaip tiksliai apskaičiuojamos investicinės pajamos ir išlaidos?

Kitos  išlaidos  kurias  tektų patirti per 15 metų laikotarpį:

  • Buto išvalymas  po nuomininkų – 1 kartą metuose  apie  50 E ( vidutinio 2k buto)
  • Buto  draudimas  nuo vagysčių  ir kitų nelaimingų  nutikimų- gaisro ir ne tik: 50 E/ metams.
  • “prastovos” laikotarpis, per kurį butas  bus  neišnuomotas  –  per 15 metų ( 5 mėn.)
  • 0,5% skaičiuotinas  NT mokestis ( kurį per tą laikotarpį, deja , bet tikėtina,  kad  pagaliau  įves);
  • 15% nuomos  mokesčio  pajamų dydžio yra GPM už gautas nuomos pajamas;
  • NT brokerio ir kitų specialistų  paslaugos  buvo įvardintos  aukščiau;

PASTABA:
Pagal  galiojančius  LR įstatymus  išlaikius  turtą 10 ir ilgiau  metų, turto  mokesčių  mokėti  nereikia.
Todėl  visos  gautos  pajamos  pardavus jį  vėliau  nei  po 10 metų laikotarpio  būtų  neapmokestinamos.
Jeigu  įsigytame  bute  deklaruojate  savo gyvenamąją vietą- tai jau po 2 metų nuo įsigijimo dienos  jį pardavus, už jo pardavimą Jūs nebūsite  apmokestinti  pajamų  mokesčiu.
Paprastai  visi  NT specialistai  skaičiuoja,  kad metinis  vidutinis  gyvenamojo būsto kainos prieaugis  yra apie 5%.
Vidutinė ilgalaikė  metinė  infliacija – 2% ( pinigų  perkamosios  galios  mažėjimas- nuvertėjimas);

Įvertinant  visa  tai, vadinasi,  kad  jeigu  Jūs butą  įsigijote  už nuosavas  lėšas  ir jį išlaikėte  15 metų, jūs  galite  uždirbti:

Įvertinam VISAS IŠLAIDAS:

65‘000 E =50’000+15’000 ( buto savikaina: butas+ pirmas DIDYSIS kapitalinis remontas);
10‘000 E = 8‘000+2‘000 (II dydysis remontas + einamioji buto priežiūra );
3‘000 E  – NT brokerio paslaugos už turto pardavimą ( galima ir pigiau, galima ir pačiam);
750 E– valytoja ( už 15 metų);
750 E– turto  draudimas  ( už 15 metų);
1‘750 E  – NEGAUTOS PAJAMOS – tušti  mėnesiai  ( prastovos- kuomet nebuvo išnuomota – remontas ir kita  5 mėn.);
2‘450 E – NT  brokerio  paslaugos  išnuomojant  butą ( skaičiuota 14 kartų po 0,5 mėn. Dydžio nuomos mokesčio  brokerio  komisiniai);
19‘500 E – ( infliacija per 15 metų laikotarpį); O atmetus infliaciją ( kuri sudaro 2% metinė – per 15 metų bus net 30% );
Planuojamas  NT mokestis  ( už 2 turtą) reikia  būtinai  paskaičiuoti, o kas jeigu  įves – juk gali.
4‘725 E ( darant  prielaidą,  kad  bus  įvestas  „atbuline tvarka NT mokestis – 0,5% nuo  turto vertės – 65*0,005 ( 0,5%)= 315 metams
6’765 E– ( 15% mokesčiai  valstybei  už verslo  liudijimą ir gautas  nuomos pajamas- 451 Eur/metams)
114‘690 E– Visos  išlaidos  įsigijant  turtą, jį išnuomojant,  remontuojant  ir mokant  mokesčius .

Pastaba:

Tikrai  galima  sutaupyti:

  • Infliacija  ( gali būti mažesnė)  ir  paprastai  jos  niekas  neskaičiuoja;
  • Pelno  mokesti  gali  būti mažesnis;
  • Gali  pigiau  kainuoti  specialistų  paslaugos – nes  tiek  daug  jų paslaugų  gali  nereikėti;
  • Jeigu  pasiseks  ir  jūs  būsite  geras  prižiūrėtojas- remontai  ir II-asis kapitalinis  remontas  jums  kainuos taip  pat  daug  pigiau  arba  jo neprireiks  išvis;
  • Galima  butą  visuomet  nuomoti ne už maksimalią, o už optimalią  kainą, tuomet nebus  prastovų ir bus  bendros  didesnės  nuomos  pajamos;
  • Dauguma  asmenų  eilę  darbų  pasidaro  patys- taip  dar  sumažinamos  išlaidos;

VISOS GALIMOS PAJAMOS
63‘000 E ( visos  nuomos  pajamos  už  visą  15 metų laikotarpį);
96,690 E –   BUTO  pardavimo  kaina  po  15 metų ( ši  suma  gaunama,  nes ( 31‘687 E  ( reikėtų skaičiuoti,  kad  turtas per  tą 15 metų laikotarpį  pabrangs  48,75% – kas  sudaro 31’687 E);

Finaliniai paskaičiavimai:

159’690 E ( Visos  pajamos) = Nuoma + Pardavimas
114‘690 E ( Visos išlaidos )
45‘000 E – GRYNAS PELNAS PO MOKESČIŲ) KOKS LIEKA PELNAS PO VISŲ, VISŲ MOKESČIŲ:
69,23%  nuo  pradinės Jūsų investicijos

Kelios pastabos:

  • Skaičiuotos  minimalios  ( pagal  šios  dienos  rinkos  kainas) nuomos  pajamos;
  • Išlaidos  skaičiuotos  maksimaliai 
  • Nuomodami  butą  aukščiau išvardintu  būdu  su  minimalia priežiūra  Jūs  jį visuomet  greičiau  ir pelningiau  išnuomosite  ir lengviau  parduosite  už  didesnę  sumą;

 

O kas būtų jeigu šitą patį butą įsigytumėte kreditu?:

9‘750 E – Pradinis įnašas ( bankui 15%)
32‘175 E Metinės  palūkanos ( vidutinės) 3,3% skaičiuojant  15 metų  palūkanų  vidurkį, kas  sudaro  49,5%  nuo  visos  turto  pardavimo  kainos  ( skaičiuojant  su  MILŽINIŠKA  paklaida,  t.y. neminusuojant įmokėtų  įmokų ir paliekant  tą pačią  įmoką  per  visą  kredito  laikotarpį;
O toliau visi skaičiai  lieka   tie  patys, taigi

REZIUME:
12‘825 E – yra Jūsų pelnas  po visų mokesčių ( atmetus net ir planuojamą NT mokestį, kurį netgi  skaičiavau  didesnį  0,5%)
131,54% tai  yra  PELNAS  po visų mokesčių perkant  BUTĄ KREDITU.
Skaitinė  suma  yra daug  mažesnė- bet finansinė  grąža daugiau  nei  2 kartus didesnė  nei  perkant nuosavomis   lėšomis.
Atkreipkite  dėmesį,  kad  į pelno ir gautinų  pajamų  skaičiavimą  neįskaičiuota  taip  pat  tas  faktas,  kad per 15 metų bus išmokėta  bankui ( linijiniu  būdu) apie  45% buto  vertės ( imant kreditą 30 metų laikotarpiui)  ir  tokiu  būdu  pajamos  yra skaičiuotinos  dar dukart tiek didesnės- bet  dėl  bankų  taikomų modelių,  kintamų  palūkanų  ir  įvairių  kreditų  grąžinimo  sąlygų,  šio  faktoriaus  neskaičiavau , nes  tai nebūtų  tikslūs skaičiavimai.

SVARBŪS PASTABĖJIMAI – Pastabos:

  • Jeigu  butą  visuomet  nuomosite  per  PIKĄ ( Liepos-rugpjūčio mėn.), brokerio  paslaugų  Jums  gali nereikėti,  taip  pavyktų  sutaupyti  nemenką  dalį;
  • Yra brokerių , kurie  uždirbinėja  savo  komisą  “imdami”  juos  iš  nuomininkų- tokiu  atveju tokių brokerių  paslaugomis  patarčiau  naudotis, nes  toks  brokeris “atneš” Jums kelis  papildomus potencialius  kandidatus  nuomai,  parengs  sutartis  ir  visuomet  nuomininkams  išėjus  ieškos  ir kitų  nemokamai;
  • Jeigu  turtą  pardavinėsite  per ekonominio  pakilimo  laikotarpį- tikėtina,  kad NT brokerio paslaugų taip  pat  gali  neprireikti. Bet   jeigu  sugebėsite:
  • Tinkamai  pasidaryti buto nuotraukas  ir aprašą,  nepagalėsite  pinigų reklamai ( skelbimų portalams);
  • Žinosite , kaip  ir kada  ir kiek  butą reikia  reklamuoti  ir  kuriose   vietose;

MINUSAS: parduodant  turtą  pačiam  suveikia  kiti  psichologiniai- emociniai  momentai,  todėl  dažniausiai  savininkai  dėl  šios  priežasties  negali  turto  parduoti  ar išnuomoti  taip  sėkmingai.

  • Būna “prastovos” – t.y. laikotarpiai,  kuomet  butas  yra neišnuomotas;
  • Jeigu  atidžiai  paskaičiuoti,  tai geriau  po truputį kelti  nuomos  mokestį  esamiems  nuomininkams ir  bandyti  butą išnuomoti  šiek  tiek  pigiau  rinkos  maksimumo,  negu laikyti  jį  tuščią  dar ir dar vieną  mėn.
  • Buto  nuomą ir pardavimo  kainą  nustatykite  pasitarę  su  NT  Brokeriai  arba  nemokamuose turto vertinimo portaluose, kurių  šiuo  metu netrūksta,  kaip pavyzdžiui www.butukainos.lt
  • Yra žmonių,  kurie norėdami  gauti  maksimalią  įmanomą  mėnesinę  nuomą, nuomininko  ieško  ir pusmetį. Bet kadangi dažniausiai visi nuomojasi  ne ilgesniam  kaip 2 metų laikotarpiui,  tai  yra ekonomiškai  neprotingas  sprendimas;

PVZ;  jeigu  nuoma  Jūsų buto  yra ( gali būti) 350 E/mėn. ir pagal Jūsų skelbimą  Jums  niekas neskambina  2 dienas –tai ir nepaskambins.  Trinkite “seną” skelbimą , dėkite  naują  ir sumažinkite kainą  20 E tuomet 20 E nuleidus  mėn. nuomos  mokesčio  dydį, ir  perdėjus  reklamą  galima pritraukti  tuos  žmones , kurie  prieš tai  jums  nepaskambino;

  • Buto nuomos  skelbimai  dedami  visiškai  kitaip  negu  pardavimo – jau 3 dieną jis laikomas “senu” ir dažniausiai  niekas  į tokį skelbimą  nekreipia  dėmesio. Tai  tas  pats  kaip  būti  google  4 ar 5 burbuliuke – info  yra, bet  jos  beveik  niekas  nežiūri;
  • Net ir paprastas  mėnesis  turi savo nuomos  pikus, t.y. išnuomoti  butą  antrojoje  mėnesio  pusėje ( nuo 16 iki 30d.) yra daug lengviau ir realiau  negu 1 jo pusėje ( 1-15 dienomis),  nes gyventojai dažniausiai  keičią  būstą  antroje  mėn. pusėje;
  • Pati geriausiai  nuomai  yra  eimanojo  mėn paskutinė  savaitė ( pirma jos pusė);
  • Pati prasčiausia  nuomai  yra einamojo  mėnesio  1 savaitės ( o ypač pirma jos pusė);
  • Būkite  griežtas  sau  ir  viską  vertinkite  griežtai  ir atsakingai;
  • Buto  nuoma  yra darbas  reikalaujantis  kantrybės  ir  pasišventimo- jeigu nesigauna- verčiau samdykite  specialistą;
  • Niekuomet  buto  žmonės  nekeičia  per didžiąsias  šventes  ir šventinius  laikotarpius,  todėl gruodis ir sausio  pradžia  nuomai  yra labai  prastas-   ne sezonas;
  • Stenkitės  vengti  nuomininkų  praradimo  šiais “nesezoniniais  laikotarpiais”, geriau  padarykite jiems  nuolaidą  ar kitaip   išlaikykite- nes kitų gali  tekti  ieškoti  ilgiau;
  • Piko metu ( liepa-rugpjūtis) butą  vidutiniškai  galima   išnuomoti  apie 5-10%  brangiau  nei  likusiais metų mėnesiais, o gruodžio ir sausio  mėnesiais  maždaug 5-10 % pigiau  nei  visais  kitais  metų mėnesiais, neskaitant  vasaros  nuomos  piko;
  • Labai  svarbus  nuomos  versle  yra laiko  planavimas, kada  išsikelia  vieni  nuomininkai,  kada  butas „paduodamas“ į reklamą ir kada  planuotinas  kitų nuomininkų  atsikraustymas;
  • Visuomet susitarkite su nuomininkais, kad  likus  savaitei  iki  išsikraustymo ( idealiausiu  atveju  dviem), kad jūs pradėtumėte  vesti  potencialius  nuomininkus,  kurie kurie  juos pakeis;
  • Niekuomet  buto nepardavinėkite, kai  jame dar gyvena nuomininkai arba  rodykite  butą kuomet jų ten nebus;
  • Remontą planuokitės  prieš  2 savaites:
  • Išsirinkite  meistrus ir sutarkite terminus;
  • Idealu,  jeigu kosmetinis  remontas  padaromas  ne ilgiau  kaip  per   7 dienas. Bet jis niekuomet neturi viršyti ilgesnio  kaip 2 savaičių laikotarpio; 
  • Jeigu laiką susiplanuosite  gerai,  tuomet remontą  meistrai turi pradėti kitą dieną po nuomininkų  išsikraustymo;
  • Pastabos  dėl nuomininkų: butą  tuščią ( be baldų) išnuomoti  yra „sunkiau“, t.y. sunkiau  surasti  jam nuomininkus  už  tą pačią  kainą  kaip  apstatytą  butą su baldais,  bet  žmonės, kurie  ieško tokio buto:
  • Jie nuomojame  bute  gyvena   dažniausiai  ILGIAU;
  • Yra tvarkingesni- sėslesni,  brandesni,  turi geresnius  atsiliepimus;
  • Dažniausiai  už tuščią butą  moka  tiek  pat , kiek ir už butą su baldais;
  • Tuščių butų rinkoje  yra mažuma;
  • Nuomojant  butą  trumpalaikei  nuomai  galima  pajamas  iš  nuomos  pasididinti  iki  2 kartų- priklausomai  nuo jūsų buto būklės ir investuojamo  laiko; 

Informaciją paruošė

Turite klausimų- kreipkitės, patarsim, padėsim.