Nekilnojamojo turto tarpininkavimo paslaugos privatiems asmenims, vidutinėms ir stambioms įmonėms.

Kaip atskirti kada bus NT KRIZĖ?

Kaip atskirti kada bus NT KRIZĖ?
Parengė: NT Ekspertas Antanas Kudarauskas

Pirmiausiai kodėl straipsnio tema KRIZĖ?
Krizė yra žmogaus įsitikinimų ir lūkesčių padarinys- rezultatas.
Visos krizės prasideda nuo kelių žmonių įsitikinimų po to iš to sekančių atatinkamų veiksmų ir gebėjimo tuo įtikinti kitus.
Lengviausias būdas pastebėti artėjančias KRIZES, yra nuolatinis domėjimasis ir stebėjimas TENDENCIJŲ, t.y. analizavimas tendencijų dinamikos.

Reikia stebėti visas apklausas ir lyginti konkrečios apklausos rezultatus su prieš tai atliktos TOS PAČIOS firmos ( įstaigos/organizacijos) apklausa. Be to ir pati apklausos forma turi sutapti ir būti identiška.

PVZ: Lietuvoje labai dažnai skelbiama SEB banko apklausa, kurioje skelbiama apie tai kiek yra ( %) žmonių kurie tiki ir laukia, kad:
1) NT kainos kils
2) Nt kainos liks tokios pačios
3) NT kainos kris

Analizuodami vis tas pačias apklausas, galite susidaryti žmonių LŪKESČIŲ kitimo dinamiką, kas apsprendžia DAUGUMOS, kaip POPULIACIJOS elgseną atitinkamu laiko momentu, elgsenos ir lūkesčių kitimo spartą.

Būtent , kitimo sparta ir iššaukia vienokius ar kitokius ekonominius ciklus ar tai būtų burbulas, ar recesija, ar nuosaikus augimas- visa tai mūsų visų lūkesčių padariniai.

KRIZĖ yra faktinis- jau įvykęs FAKTAS ir jo analizuoti nebėra prasmės, tai yra mūsų elgesio ir lūkesčių, atitinkamų veiksmų rezultatas.

Į ką reikia atkreipti dėmesį analizuojant apklausas:

1) PIRMIAUSIA ir pats svarbiausias dalykas yra LŪKESČIŲ POKYČIAI

Lūkesčių pokyčius apsprendžia kintamas vienaip ar kitaip manančių žmonių skaičiaus.
Apklausa 1:
Pagal 20000 metų I ketvirčio apklausas žmonių manančių kad:
Kainos kils – 53%
Kainos kris – 45%
Kad nesikeis – 2%

Šie skaičiai man asmeniškai sako, kad rinka yra teigiamai nusiteikusi ir tiek, bet dinamikos iš tokių skaičių nesimato, jie pradeda matytis tik tuomet kai analizuoti kelių iš eilės ketvirčių duomenis.
Todėl žiūrime sekantį ketvirtį

Apklausa 2:
Pagal 20000 metų II ketvirčio apklausas žmonių manančių kad:
Kainos kils – 50%
Kainos kris – 45%
Kad nesikeis – 5%

Stebėti ir lyginti tik 2 ketvirčių dinamika yra gerai, bet išsamus vaizdas formuojasi kai stebimi 3 iš eilės ketvirčiai.
Nes stebint per mažą kiekį duomenų, galima susidaryti ne pilną arba klaidingą nuomonę ir pasidaryti neteisingas išvadas, ko pasekoje bus prarasti pinigai.

—- PAVYZDYS Nr. 1 —— NEIGIAMOS TENDENCIJOS —–

Apklausa 3:
Stebime 3 rinkos duomenis:
Pagal 20000 metų III kertivčio apklausas žmonių manančių kad:
Kainos kils – 47%
Kainos kris – 47%
Kad nesikeis – 6%

Paaiškinimas:
Dabar kai matome visų paskutinių 3 ketvirčių viešos apklausos duomenis drąsiai galima sakyti, kad greitu TEMPU daugėja manančių, kad ekonomika trauksis, kad artės krizė arba sunkesnis periodas, todėl daugėja pesimistų, o pesimizmas skatina taupyti „juodai dienai“ mažiau išlaidauti, ko pasekoje, jeigu daugiau taupai, mažiau išleidi – pirkimai mažėja ir kainos pradeda kristi – arba tikimybė, kad jos kris yra didesnė kaip 50%.
Kuo kritimas yra didesnis ir nuoseklesnis, tuo didesnė tikimybė artėjančios krizės.
Reikalinga nuosekli analizė apklausų, kad įžvegtum dinamiką ir kur link juda žmonių nuomonė, lūkesčiai ir veiksmai.
Todėl analizė tik vieno ar dviejų ketvirčių praktiškai nieko neduoda, nes gali būti laikini nukrypimai ir emocijų pliūpsniai lydimi atsitiktinio ar užsakyto straipsnio, vieno ar kito veiksmo kurio poveikis žmonių nuomonei gali ir dažniausiai būna trumpalaikis.

Ką daryti NT rinkoje kuri KRENTA, jeigu Jūs esate:
1) Pirkėjas
:
Jeigu perkate už nuosavas lėšas ir Jūsų “nespaudžia” jokie įsipareigojimai ar šeimyniniai reikalai, tai DŽIAUKITĖS, tai yra Jūsų rinka.
Žinoma šiame pavyzdyje tai nėra visiškai KRENTANČIOS ar krizinės rinkos pavyzdys, nes dar labai daug tikinčių, kad kainos kils, bet kaip pavyzdžiu ir bendram supratimui pavyzdys sakykim tinkamas.

Pirkėjai pirkdami KRENTANČIOJE rinkoje yra labai, labai išrankūs ir neskubantys.
Jie mėgaujasi savo galiomis ir kaip sakoma „CASH is the KING“. Jie jaučia, mato ir žino apie savo dominavimą ir todėl tiek derybinės pozicijos, tiek galia yra jų pusėje.
Kuo kritimas yra staigesnis, greitesnis ir stipresnis – tuo daugiau galių jūsų rankose.
Tokioje rinkoje ( ypač jeigu ji krenta 4 ketvirčius iš eilės) Jūs galite labai, labai daug tikėtis, galite siūlyti neadekvačiai mažas kainas ir žinote, kad jums gali pavykti.
Smarkiai krintančioje rinkoje yra NEMAŽAI tokių kuriems labai, labai reikia pinigų ir galima nusipirkti tikrai pigiai.

2) Pardavėjas:
Jeigu Jūs esate pardavėjas ir Jums reikia parduoti KRENTANČIOJE rinkoje, pasiūlymas tik vienas, kreiptis į kuo daugiau NT brokerių – specialistų, duoti jiems tai ko jie nori, kad tik kuo skubiau parduotų turtą. Jeigu turtą pardavinėjate pats, tai nebūkite pasipūtęs- nes “jėga” pirkėjo pusėje, jeigu jis Jums siūlo Jus tenkinančią kainą ( t.y. ne itin stipriai “muša” kainą) ko gero, kad reikėtų jam parduoti, nes kito tokio pirkėjo gali ir nebebūti, nes rytoj viskas kainuos dar pigiau.

Aukcionai – Aukcionų krentančioje rinkoje daryti nepatartina, nes pirkėjai yra negatyviai nusiteikę ir vienas kitą gali užkrėsti neigiama emocija ir turtą parduoti per aukcioną ne tai kad gali nepavykti brangiau, bet netgi gali tekti parduoti po to pigiau, nes visi pirkėjai vieni iš kitų sužinos ir išgirs daug neigiamų dalykų apie Jūsų objektą ir pardavimo sąlygas – o tai tikrai Jums nenaudinga.

3) Investuotojas:
SUPERINIS laikas apsipirkti, kainos yra žemos, visi koziriai Jūsų rankose- nes grynųjų poreikis rinkoje milžiniškas, galima tikėtis ir nuolaidų iki 20-50% priklausomai nuo objekto ir pardavėjo situacijos

—– PAVYZDYS Nr. 2:  —- DAUGĖJA OPTIMISTŲ ——-


Kas būtų jeigu apklausos rinkos duomenys būtų
Pagal 20000 metų III ketvirčio apklausas žmonių manančių kad:
Kainos kils – 55%
Kainos kris – 42%
Kad nesikeis – 3%

 

PAAIŠKINIMAS:
Iš šio pavyzdžio pagal naujausią 3 ketvirčio apklausą galima daryti išvadą, kad rinka yra stipriai kylanti, kad ekonomika išgyvena stiprų kilimą, bet ne bumą, nes labai daug manančių kad kainos kris.
Stebint šiuos duomenis galima daryti išvadą, kad kainos turėtų ir toliau kilti ir kad jeigu jūs nespėsite kažko nusipirkti šiandiena, tikėtina, kad rytoj tai kainuos brangiau.
Tokie apklausos rezultatai yra teigiamų lūkesčių ir padidėjusiu žmogaus noro išlaidauti ženklas, kas žinoma reiškia ir kainų augimą ir viso ūkio augimą- dažniausiai.

Ką daryti tolygiai AUGANČIOJE NT rinkoje jums kaip:
1) Kuomet jūs- Pirkėjas:
Greičiau priiminėti sprendimą PIRKTI, nes norinčių įsigyti turtą netrūksta ir tikėtina, kad paskui jus yra panašių į jus eilė.
Jūsų derybinės pozicijos nėra stiprios ir jeigu suradote norimą ir visais aspektais Jus tenkinantį turtą, reikėtų ilgai nesvarstant jį pirkti.

2) Kuomet jūs- Pardavėjas:
Kylanti rinka yra pardavėjų rojus. Jeigu rinka kyla ir dar stipriai, tai labai didelė tikimybė, kad jeigu šiandiena neatsiras pirkėjo Jūsų turtui, tai gal jis atsiras rytoj.
Stipriai kylančioje rinkoje patartina nepardavinėti turto rinkos kaina, nes jis nuolat kyla.
Tokioje rinkoje pardavinėti turtą yra vienas malonumas, derybiniai svertai visi yra jūsų pusėje.
Labai sveikintini aukcionų organizavimai su tikslu gauti maksimalią įmanomą kainą tai dienai.

3) Kuomet jūs-  investuotojas:
Viskas priklauso nuo Jūsų tikslų, bet paprastai investuotojai sparčiai kylančioje rinkoje stengiasi turto neparduoti, nebent turi geresnį pasiūlymą.

—– Pavyzdys Nr. 3 —-STABILI RINKA —-


Kas būtų jeigu apklausos rezultatai nesikeičia arba labai, labai mažai keičiasi?

Kainos kils – 51%
Kainos kris – 45%
Kad nesikeis – 4%

Real-estate agent sign for home contract property for sale in the office with buyer

PAAIŠKINIMAS:
Šiame pavyzdyje matome, kad rezultatas beveik identiškas kaip ir 2 apklausos metu.
Tai reiškia, kad rinka yra stabiliai auganti, NEBUMINĖ, augimas nuoseklus ir tolygus, priklausomas nuo sezoniškumo ir kitų faktorių.

Ką daryti tolygiai lėtai kylančioje/stagnuonačioje NT rinkoje jums kaip:
1) PIRKĖJUI:

Jeigu matote tokius apklausos rezultatus: turtą investicijai galite pirkti- nieko blogo artimiausią 6-12 mėn. laikotarpį neturėtų įvykti.
2) Jeigu Jūs pardavėjas:
Jeigu Jūs parduodate turtą, tai yra tikimybė gerai jį realizuoti ir gauti gerą kainą. Pardavinėjant turtą tokioje rinkoje skubėti daryti nuolaidų nereikia, bet reikia pardavinėti turtą už “rinkos” kainą, nes kadangi rinka yra nuosekliame, tolygiame augime-pusiausvyroje, kainos nuokrypiai gali sumažinti potencialių pirkėjų norą pasižvalgyti po jūsų turtą.
Jūsų ir pirkėjo derybinės pozicijos yra vienodos.

Šie pavyzdžiai nėra PRANAŠINGI, ar vienintelė ir idealiausia priemonė stebėti rinką ir bandyti atspėti jos tendencijas. Tačiau jie, man asmeniškai, yra lengviausi, paprasčiausi ir aiškiausi, todėl savo asmeninėse analizėje vadovaujuosi šiomis tendencijomis ir papildoma informacija kurią gaunu ir rinkos aktyviai bendraudamas su tiesioginiais vystytojais, pirkėjais ir NT pardavėjais.

Šiuose visuose pavyzdžiuose pateikta paprasta dinamika ir iš to galimi pokyčiai ir galimi pirkėjų/pardavėjų veiksmai.

Pateiktuose paaiškinimuose yra “patirštintos” spalvos, kurios nevisiškai atitinka pavyzdžiuose nagrinėjamus pokyčius, bet bendram išprusimui ir įsivaizdavimui yra tinkami, paprasti ir aiškūs.

Visiškai nenagrinėti pavyzdžiuose kitimai “neapsisprendusių” asmenų skaičiai, kurie sąmoningai buvo parinkti minimalūs.
Visuose pavyzdžiuose reikėtų nagrinėti ir jų kitimą, net kintant žmonių lūkesčiams pirmiausiai kinta jų būklė į neutralią, o tik paskui į priešingą pusę.
Todėl visais atvejais reikėtų stebėti visų trijų skaičių dinamiką ir tendencijas, nes kuo daugiau duomenų naudojama analizei tuo ji yra tikslesnė ir patikimesnė.

 

Informaciją parengė:
NT Ekspertas
Antanas Kudarauskas
Turite, klausimų? Lauksiu Jūsų užklausų.
Tel. +37068584631
El. paštas: antanas@vilniaus-turtas.lt