Jūs jau atlikote esminį darbą sėkmingo sandorio link:
a) atsakėte į klausimus ir suradote kompromisą su antrąja puse ir (arba) su kitais turto savininkais
b) atlikote kainų analizę ir nustatėte objektyvią parduodamo turto kainą
Kitas Jūsų žingsnis pardavimo link yra dokumentų paruošimas sandoriui arba tiksliau- dokumentų patikrinimas prieš sandorį.
Kodėl reikia pradėti būtent nuo „pabaigos“? Juk, kaip mano daugelis, pirkimu dar nė nekvepia.
Per visą mano darbo laiką ne kartą teko būti liudininku sandorių, kurie neįvyko dėl netvarkingų dokumentų. Būtent dėl šios priežasties savininkai patekdavo į keblią situaciją ir nukentėdavo finansiškai.
Kodėl svarbu turėti paruoštus sandoriui dokumentus?
- Jūs neprarasite pirkėjo, kuris perka už Jums priimtiną kainą. Dokumentų tvarkymas kai kuriais atvejais užtrunka iki 6 mėnesių, o pirkėjai dažniausiai nepasiruošę tiek laukti sandorio, todėl sandoris neįvyksta.
- Jūs neišleisite begalės pinigų už labai greitą dokumentų sutvarkymą.
- Nereikės grąžinti dvigubos avanso sumos.
Šitie punktai laiku nepasirūpinusiems pardavėjams kainuoja ne vieną tūkstantį litų. Todėl jeigu jau nusprendėte pardavinėti turtą, prašau pasirūpinti jais jau dabar.
Kiekvieno nekilnojamojo turto pagrindiniai dokumentai yra šie:
a) nuosavybės pažymėjimas;
b) turto įsigijimą patvirtinantis dokumentas ( tai gali būti pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo dokumentai, dovanojimo ar mainų sutartys, teismo sprendimas);
c) planas.
Yra tam tikri niuansai, kuriems esant Jums reikės sandorio metu turėti papildomus dokumentus.
Papildomi dokumentai, kurių Jums prireiks sandorio metu, jeigu:
- Esate santuokoje:
a) bet turtą įsigijote prieš santuoką – Jums reikės santuokos liudijimo, kai kuriais atvejais notaras reikalauja sutuoktinio pareiškimo dėl sutikimo parduoti nekilnojamąjį turtą, priklausantį asmeninės nuosavybės teisėmis;
b) turtas įgytas santuokoje – Jums reikės, kad sandorio metu dalyvautų sutuoktinis, arba turėti sutuoktinio notaro patvirtintą įgaliojimą, leidžiantį Jums parduoti ir jam priklausančią turto dalį;
c) turite nepilnamečių vaikų, o turtas, kurį ketinate parduoti, yra deklaruotas kaip šeimos turtas. Tuomet Jums reikės
teismo sprendimo, leidžiančio jums parduoti turtą. Tam, kad gautumėte teismo leidimą, jums reikia:
– deklaruoti šeimos gyvenamąją vietą kitoje vietoje, arba
– turėti avansinę ar kitokios formos sutartį dėl planuojamo įsigyti turto. - Parduodate statinį:
A) jei statinys registruotas registrų centre kaip nebaigta statyba, reikės pažymos iš statybos inspekcijos apie nebaigtą statybą, kuri turi būti įregistruota Nekilnojamojo turto registre;
B) jeigu tai butas nebaigtos statybos, reikalinga pažyma iš statybos inspekcijos apie nebaigtą statybą, kuri turi būti įregistruota Nekilnojamojo turto registre;
C) jeigu tai žemės sklypas mieste, turi būti kadastrinių matavimų byla, suderinta su Nacionaline žemės tarnyba prie LR Ūkio ministerijos bei įregistruota nekilnojamojo turto registre. - Esate keli parduodamo turto savininkai ( neskaitant Jūsų sutuoktinio), tuomet:
a) privalote turėti bendrasavininkų raštišką atsisakymą pirkti turtą už Jūsų nustatytą kainą ( patvirtintą notaro), jeigu jie savo dalies neparduoda kartu su Jumis; - b) kai pirkėjas nori žinoti, kokią dalį turto jis perka, tuomet Jums reikės nustatyti naudojimosi tvarką arba atlikti turto atidalinimą iš bendrosios dalinės nuosavybės.
- Turtas yra namas su ūkiniais pastatais su žemės sklypu, tuomet Jums reikės su savimi turėti ne vieną, o visus nuosavybės pažymėjimus: žemės sklypo, namo, pagalbinių statinių.
- Turtas, kuris Jums priklauso, yra su įsiskolinimu ( paimtas kreditas, areštuotas už skolas), tuomet Jums reikia gauti kreditoriaus ( dažniausiai tai būna bankas) leidimą parduoti turtą arba padengti esamus įsiskolinimus.
Įsidėmėkite: kreditorius neleis parduoti turtą pigiau, negu Jūs esate jam skolingi, nebent įkeisite papildomą turtą kaip garantą, kad skolą grąžinsite.
Jei turtas areštuotas, reikės sumokėti įsiskolinimą ir, nuėmus areštą, išregistruoti areštą areštų registre.
Manau, kad išvardinau dažniausiai pasitaikančius atvejus.
Yra keli JEIGU, todėl prieš pradėdami pardavinėti pasikonsultuokite su teisininku arba su notaru, kuris formins Jūsų sandorį.
Kad ir kaip keistai tai skamba, bet tą patį turtą vienas notaras leidžia parduoti, o kitas ne.
Tokių atvejų priežasčių neįvardinsiu, bet taip yra. Todėl geriausia ir patogiausia forminti pirkimo pardavimo sandorį tame pačiame notariniame biure, kuriame turtą ir įsigijote arba kuriame konsultavotės su notaru. Taip išvengsite nesusipratimų.
Prašau atkreipti dėmesį į tai:
a) prieš pardavimą reikią užsakyti pažymą sandoriui;
geriausiai tai atlikti, kai jau turite pasirašę avansinį ar kitą susitarimą, garantuojantį Jums, kad iš jūsų turtas bus nupirktas;
b) jeigu pažymą sandoriui užsakėte kokiame nors notariniame biure, tai tame biure ir reikia forminti sandorį, arba turėti bent 3 darbo dienas, kad pažyma būtų atšaukta ir užsakyta kitur.
Jeigu dokumentai netvarkingi, pasikonsultuokite su teisininku arba notaru. Jie Jums tiksliai pasakys:
a. kokius veiksmus reikia atlikti
b. kur nuvykti
c. kiek tai užims laiko
d. kiek tai kainuos, jeigu darysite Jūs pats
e. kiek tai kainuos, jeigu dokumentus sutvarkys jie
Jeigu čia pateikta informacija Jums skamba sudėtingai arba jūsų atvejis čia nepaminėtas, tiesiog pasikonsultuokite su teisininku arba notaru.
Vilniaus Turtas teisininkas, turintis ilgametę teisinę patirtį NT srityje:
Nekilnojamojo turto teisininkas
Jurgita Česnavičiūtė
Tel. 8 627 66063
e.mail.: jurgitacesnaviciute@gmail.com
Vilniaus Turtas klientams konsultacija nemokama.
Sėkmės žengiant antrąjį žingsnį pardavimo link. Kai patikrinsite visus dokumentus, būsite pasiruošę žengti dar vieną žingsnį sėkmingo sandorio link:
Informaciją paruošė
NT- ekspertas
Antanas Kudarauskas